Wohnen

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Herausforderungen

Wohnen ist in Tirol regional sehr unterschiedlich gestaltet und auch dementsprechend vielfältig zu beurteilen. In den ländlicheren Regionen ist das Einfamilienhaus die bevorzugte Wohnform, während in den urbaneren Regionen mehrstöckige Gebäude das Stadtbild dominieren. Im Schnitt sind in Tirol die Wohnkosten seit 2005 moderat angestiegen, liegen jedoch in der Gesamtheit noch unter dem Durchschnittswert (20% des Einkommens) in der EU. In weiten Teilen Tirols und für einen großen Teil der Tiroler Bevölkerung ist Wohnen durchaus leistbar. Der moderate durchschnittliche Anstieg der Wohnkosten kann durch einen Anstieg der Wohnqualität und der Wohnungsgröße pro Person erklärt werden. Eigentum zahlt sich in Tirol deutlich aus, da Mieter_innen durchschnittlich 34 % ihres Einkommens in privaten Mietwohnungen, oder 27 % in Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen ausgeben.

Dennoch stellt sich für viele vor allem junge Tiroler_innen die Frage, wie man den Wohnraum zum Gründen einer Familie finanzieren soll. Das größte Problem sind regional und sozial sehr große Unterschiede. In Innsbruck sind die Mieten teurer als im Rest von Österreich (Salzburg und Teile Wiens konkurrieren hier mit Innsbruck um den traurigen ersten Platz). Aber auch in Kitzbühel ist die Situation immer noch angespannt, obwohl hier schon Maßnahmen der Gemeinde greifen. Zusätzlich sind Neuvermietungen in ganz Österreich um circa 1/5 teurer als Bestandsmieten, wobei auch hier Innsbruck besonders hervorsticht. Letzteres trifft vor allem junge Menschen besonders hart, da diese nicht über gesicherte unbefristete Mietverträge verfügen und sich aufgrund mangelnder Bautätigkeit der Gemeinde und der Genossenschaften und restriktiven Zugangsregelungen insbesondere für Junge zu einem großen Teil am privaten Wohnungsmarkt versorgen müssen. Warmmieten von 18€ pro m2 sind bei Neuvermietungen in Innsbruck in halbwegs guter Lage fast dreimal so hoch wie die Durchschnittsmieten in Österreich (6 – 10 €/m2 je nach Träger und Heizung). Damit werden viele junge Familien zum Wegzug und zum Pendeln gezwungen, so nicht rechtzeitig eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung bezogen werden kann. Auf die durchaus fragwürdigen Vergabekriterien für Letztere wird später noch eingegangen. Hier sei noch darauf hingewiesen, dass viele Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen durch Personen mit mittleren und hohen Einkommen belegt sind und damit unzugänglich sind für sozial bedürftige Menschen. In Österreich werden 10% der Gemeinde- und 37% der Genossenschaftswohnungen von Menschen mit hohem Einkommen bewohnt. Die Hauptzielgruppe von Genossenschaftswohnungen sind derzeit nicht die unteren Einkommen, sondern die mittleren Einkommen.

Der Generationenkonflikt spiegelt sich auch im zur Verfügung stehenden Wohnraum wieder. Unter 30 Jährige müssen in Österreich mit deutlich weniger Wohnraum pro Person auskommen, als über 60 Jährige. Eigentum ist in Innsbruck ohne Erbschaft für die Meisten unleistbar geworden. Häufig wird in der Diskussion das Argument des knappen bebaubaren Grundes bedient. Dieses Argument hält aber bei genauer Betrachtung, wenn überhaupt, nur in der Stadt Innsbruck selbst stand [1] und erklärt keinesfalls die etwa genauso hohen Preise in der Umgebung der Landeshauptstadt. Tatsächlich gibt es in Tirol Baulandreserven von 1/3 der derzeit bebauten Fläche, die offensichtlich nicht genügend auf den Markt gebracht werden. Nur 7.4% des Dauersiedlungsraumes sind in Tirol bebaut. Auch in der Umgebung von Innsbruck, insbesondere in Vill und Igls, aber auch zwischen Kematen und Hall sind noch große und ausreichende Flächen vorhanden.

Hauptpreistreiber beim Wohnen sind die Grundkosten, die in Tirol 43 % der Kosten eines Hauses ausmachen und damit mehr als dreimal so hoch sind wie im Burgenland oder in Oberösterreich. Für diese Situation sind Gemeinden genauso verantwortlich wie Agrargemeinschaften und das Land Tirol selbst. Verhinderung von privatem Wohnbau auf der einen Seite und dubiose Gegengeschäfte auf der anderen Seite blockieren den Grundverkehr. Nachverdichtung wird nicht ambitioniert genug verfolgt und Umwidmung weiterer Bauflächen ist die Ausnahme. Das Vorkaufsrecht von Agrargemeinschaften hat zu Vetternwirtschaft geführt und einen großen Teil der Tiroler Bevölkerung vom Zugang zu Grund und Boden ausgegrenzt.

Im ländlichen Raum spielt die Zersiedelung durch überdimensionierte, repräsentative Einfamilienhäuser, die gegen jede ökonomische und ökologische Vernunft sprechen, und die Generationenfrage noch schwieriger machen, eine große Rolle.

In der Raumordnung steht immer noch die Funktionstrennung in Wohn- und Gewerbegebiete im Vordergrund. Die Mischung aus Schlafvierteln mit Kleinbetrieben wie Blumenladen, Reparaturwerkstätte, Café oder Tischlerei wurde aufgegeben. Das Wohnklima wurde still, kalt und einsam.

Visionen

Das Wohnen ist in ganz Tirol in hoher Qualität zu einem fairen Preis sowohl im Eigentum als auch in Miete für alle Tiroler_innen möglich. Die Grundstückskosten haben sich in ganz Tirol auf den österreichischen Schnitt eingependelt. Umwidmungen für dichten Wohnbau werden anstandslos und ohne die Gemeindekassen zu füllen durchgeführt. Gemeinde und Wohnbaugenossenschaften nehmen ihren öffentlichen Auftrag an und stellen vor allem Sozialwohnungen und Wohnungen für Menschen in Ausbildung zur Verfügung. Das Pendeln hat sich stark reduziert, weil das Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes nicht teurer ist, als weit davon entfernt. Vetternwirtschaft bei der Grundvergabe im Wirkungsbereich der Agrargemeinschaften gehört der Vergangenheit an. Alle Tiroler_innen haben die gleichen Chancen auf dem Wohnungsmarkt und dem Grundstücksmarkt. Überregionale Raumordnungskonzepte verhindern die Zersiedelung, aber nicht das Wachstum von Dörfern und Städten. Gewidmet wird nicht mehr von den Bürgermeister_innen, sondern unabhängig und überregional.

Die Schaffung von Eigentum ist für alle arbeitenden Menschen in ganz Tirol möglich. Aufgrund eines hohen Angebotes sind Willkür von Vermietern und befristete Verträge eine Seltenheit geworden. Eine neue Generationengerechtigkeit ermöglicht jungen Menschen Familien zu gründen und trotzdem anständig zu wohnen. Innsbruck wächst in den nächsten Jahren in Richtung Hall, Zirl, die Feriendörfer und durch Nachverdichtung. Dazu werden neue überregionale Strukturen benötigt, da die Stadt selbst an ihre Grenzen stößt. Die Einpendler werden zurück nach Innsbruck geholt und damit fallen auch die Preise in der weiteren Umgebung von Innsbruck auf erträgliche Niveaus. Die neuen überregionalen Strukturen entstehen durch partizipative Prozesse in denen alle Bürger_innen mitbestimmen können. Alle Grundverkäufe, Umwidmungen und Förderungen werden transparent, einfach zugänglich und verständlich online veröffentlicht. Der Gutachtendschungel und die Bauvorschriften sind entrümpelt, sodass auch die Baukosten zurückgehen.

Alternative Wohnformen mit Gemeinschaftsanlagen (Terrasse, Grill, Garten, Pool, Sauna, Wäscheraum, Garage, CarSharing etc. ) haben an Bedeutung gegenüber dem klassischen Einfamilienhaus gewonnen. Generationenübergreifend entstehen neue Gemeinschaften in denen Alt und Jung wieder zusammenfinden und sich gegenseitig unterstützen. Im ländlichen Raum gewinnen Modelle zwischen Wohnblock und Einfamilienhaus, wie zum Beispiel verdichteter Flachbau mit modular erweiterbaren Wohneinheiten an Bedeutung. Im Fußabdruck der Gebäude werden auch der Energieverbrauch für die Investitionskosten und Recyclingkosten berücksichtigt. Nachhaltiger, langfristiger Wohnbau mit flexibler Raumeinteilung, nutzbar als Büro oder Wohnraum, erlebt eine Renaissance. Die Weitergabe von Wohnraum an die nächsten Generationen wird durch flexiblere Bauweise und verbesserte Wohnungsmobilität vereinfacht. Neue Zentren des Zusammenlebens entstehen durch Mischnutzung im Erdgeschoss mit Geschäften, Praxen, Fitnessstudios etc.

Leitlinien und Maßnahmen

Tirol schafft Raum für junge Menschen und Familien

In Innsbruck, seinen Feriendörfern und zwischen Zirl und Hall wird in den nächsten 10 Jahren so viel zusätzlicher Wohnraum gebaut, dass die Preise für Eigentum und Mieten wieder auf österreichisches Durchschnittsniveau fallen. Das Wohnen in oder Nahe am Bildungszentrum Tirols muss wieder leistbar werden, um allen Tiroler_innen die gleichen Chancen beim Zugang zu höherer Bildung zu gewährleisten. Gemeinden und Wohnungsgenossenschaften konzentrieren sich auf den Neubau von sozialen Mietwohnungen und Wohnungen für Menschen in Ausbildung (z.B. Studentenwohnhäuser), während Privaten und Bauträgern keine Steine mehr für den Wohnbau in den Weg gelegt, und unsinnige Vorschriften entrümpelt werden. (Zum Beispiel die Tiefgaragenpflicht in Randgebieten der Stadt oder für Studentenwohnungen). Die Mobilisierung des zusätzlich notwendigen Baulands erfolgt durch die Schaffung eines überregionalen Zentralraums Innsbruck von Zirl bis Hall. Im Gegensatz zur jahrzehntelang vorherrschenden Verhinderungspolitik setzen wir NEOS auf Wachstum des Zentralraums Innsbruck. Gleichzeitig mit dem blühenden Wohnbau wird die nötige Infrastruktur geschaffen. Baumaßdichten (Bauhöhen) werden überall erhöht, wo es die Verkehrslage erlaubt.

Alternative Wohnformen

Alternativen zum Einfamilienhaus

Mit alternativen Wohnformen verstehen wir zum Beispiel Wohnanlagen mit einer starken Wohngemeinschaft und Nachbarschaft mit gemeinsam genutzter Terrasse, Grill, Garten, Pool, Sauna, Wäscheraum, Garage, CarSharing, kleinen Geschäften, Salons und Werkstätten. Um das Bewusstsein und die Akzeptanz für Alternativen zum Einfamilienhaus auch am Land zu schaffen, braucht es umgesetzte und bewohnte Mustersiedlungen. Bauträger trauen sich in der Regel nur an erprobte, konservative Projekte heran. Neue Wohnformen brauchen aber in der Umsetzung viel Zeit, sind teuer zu planen und erzielen auch weniger Rendite für die Investoren. Die öffentlichen Förderungen werden deshalb entsprechend angepasst um alternative Wohnformen zu erforschen und zu begünstigen.

Junges Wohnen

Um jungen Menschen das Ausziehen aus dem Elternhaus leichter zu ermöglichen, sollen auch Schüler_innen und Lehrlinge anspruchsberechtigt auf Gemeindewohnungen sein, und auch eine neue geförderte Form des jungen, selbstständigen Wohnens entstehen (ähnlich zu Studentenhäusern).

Studentisches Wohnen

Studentisches Wohnen hat sich stark verändert. Das Angebot ist dem Wunsch der Studierenden oft nicht nachgekommen. Studentenhäuser mit WG-gerechten Wohnungen gemischt mit Garconniéres und Pärchenwohnungen sollen zusätzlich zu herkömmlichen Studentenheimen gefördert werden. Das Ziel sind 10000 zusätzlich neu gebaute, geförderte Zimmer unterschiedlichster Ausgestaltung für Menschen in Ausbildung im Zentralraum Innsbruck. Dadurch wird automatisch der angespannte Wohnungsmarkt entlastet und auch die Wohnkosten für junge Familien reduzieren sich.

Wohngemeinschaften für Pensionist_innen

Ältere Menschen wohnen zum Teil allein in zu großen veralteten Wohnungen, wenn die Kinder ausgezogen oder der/die Partner_in bereits verstorben sind. Der Umzug in kleinere Wohnungen unter neuem Mietrecht ist oft nicht leistbar. Für jene ältere Menschen, die sich von diesem Modell angesprochen fühlen, wollen wir geförderte Senioren-Wohngemeinschaften anbieten.

Sozialer Wohnbau

Solidaritätsprinzip in Gemeindewohnungen: Sozial angepasste Mieten bei regelmäßiger Offenlegung der Einkommenssituation und Nachweis der primären Wohnungsbedürftigkeit. Menschen mit hohen Einkommen in Sozialwohnungen dürfen weiterhin darin wohnen, müssen aber einen angemessenen ungeförderten Mietzins bezahlen. Die Mehreinnahmen fließen in den Erhalt und den Neubau von Sozialwohnungen. Bei entsprechend sinkendem Einkommen wird die Miete ebenso wieder gesenkt.

Optimiertes Bestandsmanagement führt zu rascherer Wohnungsvergabe, geringeren Wartezeiten, besseren Belegungen und weniger Missbrauch im Sektor der Sozial- und Gemeindewohnungen. Wartelisten sind anonymisiert offenzulegen und online Einsicht über die eigene Platzierung ist zu gewährleisten.

Wohnbauförderung

Um eine verstärkte Bautätigkeit im geförderten Wohnbau zu gewährleisten, soll die Wohnbauförderung beibehalten werden und jedenfalls wieder zweckgebunden sein. Mittel aus Darlehensrückflüssen müssen wiederum für den Wohnungsneubau verwendet werden.

Wohnbauförderung ist in erster Linie für die Schaffung von neuem Wohnraum einzusetzen. Denkbar wäre eine Umschichtung hin zu der Förderung von Neubau bei gleichzeitigen Anreizen für Investitionen in thermische Sanierung, etwa durch befristete Möglichkeit den Mietzins entsprechend der Einsparungen bei den Betriebskosten zu erhöhen. Die Warmmiete darf sich dabei nicht erhöhen. In Zeiten von Wohnraummangel sollte Wohnbauförderung vermehrt in den Neubau statt Sanierung fließen. Dies ist derzeit in den städtischen Gebieten in Tirol der Fall.

Derzeit gibt es zahlreiche Ausnahmeregelungen zum Beispiel in der Landwirtschaft, für freie Dienstnehmer, Selbstständige oder auch bestimmte Vorstandsmitglieder, wo kein Beitrag zur WBF geleistet wird, aber Anspruch auf WBF besteht. Wir schlagen zwei Lösungsmöglichkeiten vor: Entweder entsprechende Personen zahlen ebenfalls in diesen Topf ein, oder sie sind nicht anspruchsberechtigt. Die Befreiung für Lehrlinge und geringfügig Beschäftigte soll erhalten bleiben

Der Wohnbauscheck wird abgeschafft. Lediglich zinsgünstige Darlehen werden vergeben.

Förderungen werden nur für den Wohnbau, nicht aber für Grundkosten privater Investoren vergeben.

Die HYPO Tirol betreut derzeit die Verträge der Wohnbauförderungen und erhält dafür einen nicht zu verachtenden jährlichen Betrag für den Verwaltungsaufwand. Eine Neuausschreibung und bessere Verhandlungen können zu einer Kostenreduktion führen.

Wohnbeihilfe und Mietzinsbeihilfe

Wohnbeihilfe und Mietzinsbeihilfe werden zu einem Instrument zusammengeführt und gleich berechnet. Höhe und Vergabekriterien werden bundesweit vereinheitlicht. Die maximale Bearbeitungsdauer wird auf unter 2 Wochen verkürzt (derzeit bis zu drei Monate). Wohnbeihilfe hilft dem Mieter nur bedingt, die Beihilfe ist nur ein Durchlaufposten und landet direkt beim Vermieter. Dadurch erhöht sich auch das allgemeine Preisniveau.

Durch Schaffung von ausreichend Angebot an leistbarem Wohnraum wollen wir die Anzahl der Beihilfenbezieher reduzieren (71% der Mietzinsbeihilfe fließen ohnehin nach Innsbruck). Anschließend werden diese Beihilfen für weiterhin Bedürftige im Bürger_innengeld subsummiert.

Widmung

Gemeinden erzielen oft selbst Gewinne durch Umwidmungen oder sie lassen sich Umwidmungen Privater vergolden. Das geht soweit, dass Gründe so lange nicht umgewidmet werden, bis auch etwas für die Gemeinde rausspringt. Diese Umwidmungsgewinne gehen im Budget der Gemeinde verloren und es ist nicht Sinn und Zweck dieser Mittel die Gemeindefinanzen aufzubessern. Insbesondere werden dadurch die Gründe auch entsprechend teurer. Deshalb fordern wir, dass Umwidmungsgewinne von Gemeinden, die über Erschließungskosten (Wasser, Kanal, Straßen etc.) hinausgehen, direkt in den Wohnbaufördertopf fließen und nur zum Wohnbau verwendet werden dürfen.

Außerdem werden alle künstlichen Widmungshürden beseitigt und neue Formen der Widmung für dichten Wohnbau und für gemeinnützigen Wohnbau eingeführt. Widmungen für dichten und gemeinnützigen Wohnbau sind mit Ausnahme von schwerwiegenden verkehrstechnischen oder sicherheitsrelevanten (Hochwasser, Lawinen etc.) Problemen immer zu genehmigen. Die Beweislast zum Verhindern von derartigem Wohnbau soll bei der widmenden Instanz liegen, und nicht bei den Antragsteller_innen. Als Kriterien für dichten Wohnbau kommen die Anzahl der Hauptwohnsitze pro Quadratmeter Grundfläche (Hauptwohnsitzdichte)  und die Entfernung zu bestehender Infrastruktur in Frage. Zweitwohnsitze sind in Gebäuden mit solchen Widmungen nicht zulässig.

Langfristig fordern wir, dass die Gemeinden vom Widmungsdruck entlastet werden, und Widmung überregional und unabhängig zum Beispiel auf Bezirks- oder Landesebene organisiert wird.

Neue Zentren des Zusammenlebens entstehen durch Mischnutzung im Erdgeschoss mit Geschäften, Praxen, Fitnessstudios etc.

Eintrittsrechte

Im Sinne der Generationengerechtigkeit und der Gerechtigkeit innerhalb der Generationen werden Eintrittsrechte  in Altverträge auf (Ehe-)Partner_innen und unterhaltsberechtigte Nachkommen eingeschränkt. Damit werden auf längere Sicht alle unterschiedlichen Mietzinsbrechnungsmodelle im mietregulierten Bereich zusammengeführt, wobei nicht in bestehende Verträge eingegriffen wird.

Abschaffung der Mietvertragsgebühr

Maklerkosten

Bei Vermittlung von Wohnungen sind die Maklerkosten ausschließlich vom jeweiligen Auftraggeber zu tragen.

Zweitwohnsitze

In einigen Regionen Tirols sind Zweitwohnsitze ein Preistreiber, sowohl für die Immobilienpreise, als auch für die Betriebskosten. Die Beschränkung des maximalen Anteils an Zweitwohnsitzen hat sich nicht bewährt und wird regelmäßig ignoriert. Zweitwohnsitze als Feriendomizile müssen verstärkt zur Erhaltung der Infrastrukturkosten der Gemeinden herangezogen werden. Zum Beispiel können Wassergebühren in Anschluss und Verbrauchsgebühren abgerechnet werden. Auch beim Erhalt von Straßen, bei Kanalgebühren und anderen öffentlichen Leistungen müssen Zweitwohnsitze mindestens entsprechend der verursachten Kosten beteiligt werden.

Gemeindewohnungsvergabe

Die Kriterien für die Vergabe von Gemeindewohnungen sind von Ort zu Ort unterschiedlich kurios ausgestaltet. Wir fordern eine Vereinheitlichung der Kriterien und eine transparente, diskriminierungsfreie Wohnungsvergabe für alle Bewohner_innen einer Gemeinde, die sich ausschließlich an der sozialen Bedürftigkeit, der Wohnungsbedürftigkeit und der Nähe zum Arbeitsplatz orientiert.

Um sich für eine Gemeindewohnung anzumelden ist oft eine komplizierte, bürokratische und arbeitsintensive Prozedur zu durchlaufen. Zig Dokumente sowie Einkommensnachweise, derzeitige Mietverträge, etc. sind vorzuweisen (zum Teil jährlich). Zur Reduzierung dieses beiderseitigen bürokratischen Theaters schlagen wir eine unkomplizierte Online-Anmeldung mit Identitätsnachweis und selbstständiger Eingabe der Daten vor. Alle Daten und Vergabekriterien werden erst dann geprüft, wenn tatsächlich Wohnungen vergeben werden, mit entsprechenden Konsequenzen bei falschen Angaben.

Bauvorschriften

Nicht jede Wohnung muss von Anfang an behindertengerecht eingerichtet sein, aber jede Wohnung sollte behindertengerecht eingerichtet werden können, wenn Bedarf besteht. Genauso muss ein Studentenhaus nicht unbedingt unnötige Lifte und deren laufende Wartung mitzahlen, aber jedes Haus muss die Möglichkeit des nachträglichen Einbaus von Liftanlagen schon bei der Planung berücksichtigen.

Die Tiefgaragenpflicht wird für jedes Projekt einzeln evaluiert. In den Randgebieten Innsbrucks stehen die Hälfte der Tiefgaragenplätze leer. Mehrere Projekte können sich zum Bau einer Tiefgarage zusammenschließen. Ist ausreichend Fläche vorhanden reichen Car-Ports an der Oberfläche aus. Der Stellplatzmarkt sollte vom Wohnungsmarkt entkoppelt werden.

Vertragsraumordnung

Das in Kitzbühel erfolgreich angewandte Konzept des Ankaufs von Freifläche durch die Gemeinde, Umwidmung, Erschließung und kostenneutraler Weiterverkauf an bauwillige junge Familien (die dort ihren Hauptwohnsitz begründen müssen) ist auszudehnen auf ganz Tirol, wo Bedarf ist. Die Regelung, dass man schon 10 Jahre in der Gemeinde gewohnt haben muss, ist bedenklich. Dafür soll die Gemeinde stärkere Rückkaufrechte bei Auszug und Weiterverkauf, oder bei unsachgemäßer Verwendung zur Zimmervermietung oder als Zweit- oder Ferienhaus erhalten.

Die Vertragsraumordnung soll auch verstärkt dazu genutzt werden, dass bei Umwidmungen ein Teil der Fläche als Fläche für den sozialen Wohnbau in Gemeindeeigentum übergeht, dass bei Umwidmungen Bauverpflichtungen binnen angemessener Zeit eingegangen werden, und dass ein Teil des privaten Umwidmungsgewinns für die Erschließung durch die Gemeinde genutzt werden kann (Verwendungsverträge, Überlassungsverträge, Erschließungsverträge).

Die Mittel des Wohnbaufördertopfes können auch zum Nutzen dieses Mechanismus verwendet werden. Etwaige Umwidmungsgewinne der Gemeinde fließen wieder in den Wohnbaufördertopf.

Statistik

Eine Statistik über die jährliche Veränderung der gesamten Wohnraumfläche und der Anzahl der Wohnungen wird eingeführt und online veröffentlicht (Bau und Abbau von Wohnungen aufgegliedert in Eigentums- und Mietwohnraum). Dadurch lässt sich auf Veränderungen rascher reagieren und die Politik kann unabhängig, transparent und evidenzbasiert handeln.

Agrargemeinschaften

Die Wirkung des neuen Agrargesetzes soll spätestens 2018 von einer von Tirol unabhängigen Kommission evaluiert werden. Wenn den Gemeinden weiterhin Einnahmen entgehen, die zu Unrecht übertragenen Gründe nicht rückübertragen wurden, sowie Vorkaufsrechte, Vetternwirtschaft und halbkriminelle Machenschaften den Grundverkehr dominieren, dann muss das Gesetz neu aufgesetzt werden und eine vollständige Rückübertragung der Flächen an die Gemeinden erfolgen. Tirol soll sich in Zukunft an Weisungen des Verfassungsgerichtshofes strikt und umgehend halten.